深度| 中建系拿地“狂飙” 逆势扩张背后有何深意

财联社11月3日讯（记者 李洁）被称为“隐形地主”的中建系，在楼市持续深度调整的2023年，逆势大量拿地。

11月2日，中国建筑（601668.SH）公告称，子公司中建八局已通过公开挂牌交易方式竞得广州知城宏胜投资有限公司100%股权，参与投资广州市黄埔区双沙社区城市更新项目，项目预计总投资额289.3亿元。

此前在10月30日，中建八局旗下中建东孚以75.9亿元的价格，竞得北京市丰台区郭公庄中街北侧地块，该项目预计总投资103.84亿元。

中建八局只是中国建筑体系下，其中一个地产平台公司。作为中国最大的建筑房地产综合企业集团和中国最大的房屋建筑承包商，除中海地产，中建集团旗下的地产业务还有八个局院地产公司，分别是中建一局中建智地、二局中建玖合、三局中建壹品、中建四局、五局中建信合、中建六局、中建七局地产集团以及八局中建东孚。

近两年来，房地产市场步入深度调整期，不少房企收缩了投资规模、放缓了拿地节奏；在此背景下，中建系大肆拿地、逆势扩张，变得格外显眼。

“中国建筑对下属各地产公司的考核，促进了中建系各地产业务公司拿地的力度。”中指研究院企业研究总监刘水告诉记者，中国建筑对地产板块公司主要考核，包括营业收入、利润、现金流、销售额等经营指标，而营业收入及销售额提升，出于扩大规模的需要，也加大了拿地力度、加快了开发速度。

据中指院统计，今年前10个月，中建旗下8个工程局总计权益拿地金额513.6亿元，已超过去年全年415亿元的拿地金额，并超过招商蛇口位列行业权益拿地榜第6名。

如果加上中建旗下的上市公司中海地产，整个中建系2023年前10个月销售金额达到3910亿元，权益拿地金额达1410亿元，已经超越行业第一保利发展，成为房地产市场真正的“巨无霸”。

“八个局”混战土拍市场

逆势扩张的同时，中建系各个工程局内部之间的竞争，也一度被摆到了台面上。据悉，由于中建系各个工程局独立运行，内部各个局在拿地方面的竞争很激烈。

其中，中建各局在北京的争夺，更加明显。去年以来，北京多个热门地块都有中建系各局的参与，而且不乏同一个地块有多个中建工程局参与竞争的情形。

这当中最受关注的一个事件是，2023年3月23日北京朱辛庄地块的拍卖。当时，该地块参拍企业数量创出新高，吸引多达42家房企参与摇号，其中，中建系旗下就有5家子公司参与竞拍，包括中建壹品、中建信和、中建智地、中建玖合以及中海地产等，引发了市场争议。

由于中建系旗下多家企业同时参拍前述地块，有开发商质疑中建系违反了“同一企业及其控股的各个公司不得参加同一宗地的竞买”这条规则。随后在4月，北京出台新政，禁止同一集团成员企业同时竞买一宗地块。

北京出台土拍新政之后，中建旗下的各个工程局，依旧活跃在北京土地市场，不再展开内部竞争的同时，也各有斩获。

其中，中建玖合分别在今年4月以40.4亿元的底价获得朝阳孙河地块，7月通过摇号以54.05亿元的价格获得大兴西红门地块；中建壹品8月则以38.18亿元封顶价竞得大兴新城地块；中建智地与未来科学城联合体，7月以27亿元的底价获得北七家东二旗地块；10月中建东孚通过摇号以75.9亿元竞得丰台郭公庄地块。

此外，中建5局中建信合也参与了北京的土地出让活动，不过其参与的地块竞争激烈，并未获得地块。

“北京出台土拍新政之后，中建几个局在拿地方面，可能在内部进行了协调，应该是看各个局深耕的区域，来决定优先顺序，从而使每一家都有拿地的机会。”一位房地产分析师表示，以中建壹品为例，目前其在大兴新城有项目正在进行开发，因此大兴新城的地块可能会在内部进行协调，由其参与该区域的土拍。

逆势拿地背后：母公司的业绩压力

据中指院数据，随着在土地市场的驰骋，今年前10个月中建东孚、中建壹品、中建智地在拿地金额方面，均已超过去年全年。

其中，中建东孚以164.66亿元的权益拿地金额，位列中建系排名榜第一；其次是分别是中建壹品权益拿地金额139亿元、中建智地78亿元、中建玖合54亿元，七局权益拿地金额最少，为11.79亿元。

刘水认为，作为央企的中国建筑需要提高盈利能力，建筑板块利润率较低，开发板块利润率较高，所以需要旗下公司加大开发板块的投入，这是其加大拿地力度的一个重要原因。

据悉，中建集团在2023年年年中工作会议上，发布了中国建筑“一六六”战略路径。其中，在地产业务方面，提到要保持地产卓越优势，在房地产规模效益、业务品质、运营能力均要做到行业领先。

“目前，公司对地产平台的考核，主要包括建立健全以房地产快速去化、现金快速回流、有现金流支撑的效益等指标为导向的全周期考核机制。指标主要包括在手项目的拓展质量、开发建设、销售去化进度等管控指标，以及营业收入、利润、现金流、销售额等经营指标。”中国建筑董事会秘书薛克庆在2023年三季度业绩说明会上表示。

一位熟悉中建系的人士告诉记者，中建系每个工程局都有自己的销售目标，在这种目标压力下，往往会加大拿地力度。

“这两年以中海为代表的中建系，将投资主要资源集中至一线城市，这主要是因为一线城市市场容量足够大，且率先复苏好转，所以投资一线城市安全性较高，销售业绩也有基本保障。”镜鉴咨询创始人张宏伟向记者表示。

另一方面，58安居客研究院院长张波告诉记者，由于土地市场出现降温，一二线及不少热点城市因此拿出了不少优质地块，以拉动关注度的提升，这是中建系今年加大拿地力度另一原因，尤其在北京拿地更是不会手软。

不过，分析人士表示，中建系在一线城市部分地块展开的竞争，可能导致拿地成本有所提升，也对自身运营能力提出更高要求。

前10月销售额掉出行业前十

虽然前10个月中建系整体拿地金额已经超过去年，但从销售业绩来看，目前其仍面临一定的销售压力。

2022年，中建系以1714.2亿元的销售额，冲进了行业前十，被称为行业黑马。但今年以来，其销售节奏有所放缓，中建系八个局院地产公司，前10个月总计全口径销售额1268.29亿元，位列行业销售榜第12名，已掉出行业前十。

据中指院统计，今年前10个月，中建智地销售额215亿元，中建玖合120亿元，中建壹品242亿，中建四局24亿元，中建信合119.8亿，中建6局34.5亿，中建7局地产集团74.8亿，中建东孚436.5亿元。

而在2022年全年，中建东孚、中建壹品、中建信和、中建玖合、中建智地、中建七局地产集团均进入地产行业销售业绩百强，销售额分别为505.2亿元、401.8亿元、286.9亿元、204.4亿元、203.8亿元、112.1亿元。

截至目前，2023年仅剩2个月时间，从前10个月销售业绩来看，部分工程局距离去年全年销售金额仍有一段距离。

中建东孚党委书记、董事长左臣华在公司今年三季度经营分析会上也表示，公司在前三季度虽取得了一定成绩，但完成全年指标压力偏大。

对于四季度冲刺各项目任务，左臣华表示，要全力攻坚销售去化，抓住时机，坚持以现金流为中心，提升商品房回款效率；做好年内结转项目竣备交付，加快尾盘清理及资产盘活，保证实现营收利润指标。

不过，张宏伟认为，按中建系现在的整体投资规模，未来一至三年时间，其经营业绩应该仍会保持持续的增长。

此外，张波也表示，由于中央层面加大了对特大超大型城市改造的力度，这在一定程度上会更有利于类似中建系这类企业承接更多业务。

与此同时，分析人士认为，短期中建系各地产板块公司的竞争也可能会持续。

就中建系旗下企业展开同业竞争，张宏伟认为，对于一家处于扩张和发展阶段的企业而言，这种内部竞争从母公司视角来看，有利于实现整体地产业务的扩张。但另一方面，也可能存在内耗也会比较严重的情况，从而对母公司的成本管控产生影响。

目前，市场流传的一个民间说法是，中海地产更像是正规军，而中建系各局则好比是地方军，长期来看，未来“地方军”是否会被“正规军”收编，消除同业竞争，仍是个未知数。