地产债迎重大利好！上半年3万亿销售额再出发，板块配置性价比处在高位

财联社7月11日讯（编辑 李翀）昨晚，央行、国家金融监督管理总局发布《关于延长金融支持房地产市场平稳健康发展有关政策期限的通知》（以下简称“通知”）。此次《通知》是对去年11月11日《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》中两条规定适用期限政策的优化，经延期后，政策适用期限统一至2024年12月31日。

地产市场将迎巨大利好

通知主要从以下两点进行了优化。

一是对于房地产企业开发贷款、信托贷款等存量融资，在保证债权安全的前提下，鼓励金融机构与房地产企业基于商业性原则自主协商，积极通过存量贷款展期、调整还款安排等方式予以支持，促进项目完工交付。2024年12月31日前到期的，可以允许超出原规定多展期1年，可不调整贷款分类，报送征信系统的贷款分类与之保持一致。

二是对于商业银行按照《通知》要求，2024年12月31日前向专项借款支持项目发放的配套融资，在贷款期限内不下调风险分类；对债务新老划断后的承贷主体按照合格借款主体管理。对于新发放的配套融资形成不良的，相关机构和人员已尽职的，可予免责。

总的来说，《通知》的出台将缓解房企的资金端压力，同时减少金融机构对房企贷款的风险担忧，对于二季度销售量下滑的房地产市场来说，无疑是巨大的利好。

6月份商品房月度成交面积4年来最低

今年地产的行情起势要追溯到去年11月“金融16条”、“三支箭”等融资支持政策的落地。客观来说，融资政策的支持叠加疫情放开后被抑制购房需求的释放，一季度信用市场情绪好转推动地产债利差的下行。

以华创证券的观点来看，截至一季度末，1yAA+、AA地产债信用利差较去年年末大幅压缩30BP-130BP，历史分位数分别从去年末的83%、100%下降至当前的35%、22%，3yAAA、3yAA+地产债各品种信用利差也分别降至46%、48%的分位数水平。

同时华创还认为，从净融资与存量来看，今年一季度地产债累计发行规模1309.37亿元，较去年同比增长11%，不过非国企地产再融资能力仍较弱，累计发行占比仅为5%。

进入二季度以来，受年报披露周期影响，5 月地产债发行规模降幅显著。以东方金诚统计数据来看，与上月相比，发行主体数量、发行债券数量和发行规模分别下降 48.2%、56.9%和 50.3%。而6月作为年中季末冲量的传统销售高峰期，房地产销售高频数据转而向下，让市场对地产销售的预期再次调整。

具体来看，4月以来，贝壳领先指标和高频数据显示，地产销售复苏的态势环比趋弱，在LPR下调以及房地产政策的优化预期下，居民加杠杆意愿较为薄弱，市场对于房企现金流的担忧有所升温。同时，房企开发到位资金来源5月同比转负。6月前四周30大中城市商品房月度成交面积已降至2019年以来同期历史最低水平，与疫情前水平相比，一线、二线和三线城市商品房成交面积分别为疫情前水平的84%、69%和42%。

对于这个现象，华泰证券认为，虽然一季度作为年内到期压力最大的时点已过，但二季度部分房企还债压力边际上有所放大，尤其是来自非标方面的收缩压力仍然存在。根据中国信托业协会的数据，23Q1投向房地产的资金信托余额为1.13万亿元，较22年末继续收缩964亿元。

资产荒下地产债配置收益率将提升

据克而瑞统计，6月TOP100房企实现销售操盘金额5267.4 亿元，业绩规模低于历年同期，同比减少 28.1%，增幅处于历年同期最低水平。1-6 月，TOP100房企实现销售操盘金额30620.2亿元，同比略增 0.2%，增速较 3-5 月明显回落。上半年房地产市场先扬后抑，进入二季度以来，居民新增购房需求不足， 行业销售持续趋弱，市场对后续政策加码预期不断加强。

同时据中指研究院数据显示，TOP50房企中，央国企上半年销售额平均同比增长 45.8%，稳健民企增长 14.2%，混合所有企业增长7.7%，出险民企下降36.6%，出险民企表现最差，整体来说，行业的同比增速对于去年低基数的表现来比是不达标的，《通知》下达预计对近期地产债信用利差上行有一定的修复作用。

对于后续市场走势和投资机会，兴业证券认为，对于一部分地产债发行主体而言，近期公开发债的情况反映其融资链条的紧绷压力已缓和了不少，这也降低了市场对其现金流滚动问题的持续担忧，后续进一步可能在期限和规模上加以修复。另一方面，如果考虑信用债整体继续被“资产荒”逻辑所主导，地产债板块整体配置性价依然处在相对较高的水平，那么部分个券的流动性修复与信用有效度提升就能进入一种较好的正循环状态，尤其是后续可能带来交易层面的热度和收益。不过兴业证券同时表示，从预期波动的角度考虑，结构中拉长地产债久期所需要承受的波动预计也相对更大，需谨慎关注。