【财富专栏】上海模式还是重庆模式？个人住房房产税征收制度详解

【导读】

上海、重庆从2011年起展开了个人住房的房产税征收试点，至今已有十余年。此次“试点”对未来房产税全面落地有何启示？下文将具体介绍上海市、重庆市现行房产税试点政策。

重大新闻：

我国全面实现不动产统一登记

4月25日，自然资源部部长在全国自然资源和不动产确权登记工作会议上宣布，我国全面实现不动产统一登记。

这意味着经过十年努力，从分散到统一，从城市房屋到农村宅基地，从不动产到自然资源，覆盖所有国土空间，涵盖所有不动产物权的不动产统一登记制度全面建立。

我国以民法典为统领，以《不动产登记暂行条例》为核心，以实施细则、操作规范、地方性法规等为配套支撑的不动产统一登记制度体系基本成型。[1]

相信不动产统一登记制度的实行有助于解决“小产权房”估值难的问题，不动产统一登记也预示着未来房产税征收制度全面落地的可能性进一步增强。

试点对比：

上海市、重庆市房产税政策解读

自2011年起，上海和重庆就开始了个人住房的房产税试点，不过两个城市的征收政策侧重有所不同。

（一）征收对象

从征收对象可以看出，首先，上海的房产税征收对象是本市居民的第二套、多套住房，以及非本市居民的全部新购住房；重庆的房产税征收对象的个人拥有的独栋商品住宅、高档住房和个人新购住房。其次，上海主要对拥有多套房屋的本市居民征收，重庆主要对拥有高端豪宅的个人征收。此外，上海房产税征税标准相对单一，以购房者是否为上海市居民为标准；重庆房产税征收具有双重标准，其一是房产价格，其二是购房者是否为有重庆户籍以及是否有与重庆相关的连接点。

（二）房产税税率

从两地试点情况可以看出，受各地的经济发展水平、实际房价等因素影响，不同城市的房产税征收可以适用不同的税率；甚至，在同一城市中，不同类型的征收对象也可以适用不同的税率。

（三）房产税计算公式

从两地免税面积规定可以看出，上海和重庆都要求购房者有与当地相关的连接点，才可以扣除免税面积；此外，上海设置了统一的免税面积，重庆则根据购房者购房时间早于或晚于房产税暂行办法实施时间设置了不同的免税面积。

政策介绍：

沪、渝房产税试点减免政策

在两地的试点政策中，也规定了可以减免房产税的情况。

例如上海市，除了上文提到的上海居民家庭人均60平方米的免税住房面积外，还有上海居民家庭购买改善型住房可以退还房产税（一年内出售家庭原有唯一住房，其新购住房已征收房产税可予退还）等情况。对于非上海户籍居民家庭来说，持居住证满3年，并在上海市工作生活的购房者在本市新购住房、且属于家庭唯一住房的，可免征房产税；如果持居住证不满3年，待持有居住证满3年，并满足在上海市工作生活的，已征收的房产税可予退还。

重庆市的房产税减免政策，除了上文提到的免税面积外，还主要有：在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人拥有的普通应税住房，如纳税人在重庆市具备有户籍、有企业、有工作任一条件的，从当年起免征税，如已缴纳税款的，退还当年已缴税款。

从两地税收减免政策来看，上海实行相对更加精确的减免政策；重庆房产税本身征收的范围有限，减免条件较为容易达到。但两试点相同的是，购房者和本市产生连接点的，可享受税收减免政策。

重庆和上海实行房产税试点距今已超过十年。沪渝两地政府的最新通知表明房产税试点还将继续、会继续推进房产税的改革。两地不同的试点模式也会对全国性的个人住房房产税立法提供重要参考，笔者认为，未来全国性的房产税可能会借鉴上海市的房产征收范围，并参考重庆市细分税率阶梯的模式。依照房产税试点城市执行房产税的成果来看，房产税是有效遏制房价高涨、调整房价市场的有利工具，期待未来房产税立法落地及其全面实施。