业绩会实录 | 新希望服务(03658)：持续关注市场优质并购标的 充分把握成都新型城镇化契机

智通财经APP获悉，3月23日，新希望服务(03658)举行线上2022年年度业绩会，会上，新希望服务管理层表示，市场外拓是公司规模增长的主要动能，公司会持续关注市场优质并购标的，聚焦团餐赛道。充分把握成都新型城镇化契机，物业服务发展市场良好，发挥属地化优势，快速深耕成都市场，提高单城管理浓度，未来我们希望能够持续的聚焦成都规模增长，希望从收入规模的维度能够成为成都区域的Top3。

从左到右依次为首席客户官及副总经理吕斐然，首席财务官及副总经理陈江，执行董事及联席主席武敏，执行董事及首席执行官陈静

公告显示，2022年收入达11.39亿，同比增加23.1%，毛利为4.31亿元，同比增加14.5%。权益股东应占溢利2.03亿元，同比增长8.8%。截至2022年12月31日，公司总在管楼面面积为2882.6万平方米，增长77.8%，签约楼面面积为3614.9万平方米，增长37.0%。独立第三方开发商管理的在管楼面面积占总楼面面积的46.5%，增长188.5%。并且将于2023年7月6日派发末期股息每股人民币0.12元。

业务拓展方面，团餐零售在2022年细分赛道整个营业收入大概在1.06个亿，毛利率大概在23.5的水平，也是基于企业的一优势和团队的运营能力，做到了从0~1和到N的增长势能。公司表示对于23年，我们整个团餐零售业务，在不包含收并购的前提下，相信团队应该可以带来超过40%的增长。

成本方面，公司认为，物业行业是一个人力成本密集型，对于新希望服务来讲，当前我们的人力成本占我们收入的比重大概是在50%~55%，每一元的人力投入能够创造更高的客户满意度，更高的客户收缴，以及更高的客户粘性，所以说我们也是围绕说怎么样去提升元均回报这么一个指标，去构建我们新希望服务持续发展的这么一个能力。

关于公司派息预期，公司注重高质量发展，稳健经营，对于现金流的管控也是比较极致的。也体现了公司对于股东给予投资人稳定回报的这种态度。未来我们也将保持稳定的派息回报的这样一个预期。关于公司的派息政策，确实我们一直是都非常重视股东的利益，所以近三年的话，我们也将稳定的在不低于当年利润50%的这样一个派息率回馈股东及投资者。

在近三年公司会有两个方面的再聚焦以及两个方面的再提升。两个方面的聚焦是体现在一是城市和区域的再聚焦，第二个就是产品的再聚焦。这个背后的逻辑是在于城市的聚焦是经历了去年整个行业的重新的洗牌后，应该说是城市的差异，区域的差异分化加剧，所以我们在未来会更加聚焦新一线及核心二线城市，那么从2023年起我们将核心聚焦以成都为中心，大概5~6个城市的生根策略。

以下为智通财经APP整理的业绩发布会实录：

问：新希望服务和地产区域重合度较高，新希望地产在经历去年的规模收缩之后，请问未来发展战略是否会发生变化？未来三年的发展战略和管理规模交付预期如何？

答：新希望地产在未来的基本战略是不会发生任何变化的，但是在近三年我们会有两个方面的再聚焦以及两个方面的再提升。两个方面的聚焦是体现在一是城市和区域的再聚焦，第二个就是产品的再聚焦。这个背后的逻辑是在于城市的聚焦是经历了去年整个行业的重新的洗牌后，应该说是城市的差异，区域的差异分化加剧，所以我们在未来会更加聚焦新一线及核心二线城市，我们过去进入了15个城市，那么从2023年起我们将核心聚焦以成都为中心，大概5~6个城市的生根策略。

第二个产品的在聚焦，过去我们是以中高端改善的住宅开发为主，未来我们将从4个产品系聚焦到中高端改善的1~2个产品系。客观来讲行业过去从15年以来，我们认为是改善型推动的发展，所以未来讲我们认为民营企业更多的应该是在中高端改善的聚焦，同时我们在产品力已经进入Top10的这样的一个行业的位列。

同时我们还有两个方面的提升，第一个提升是来自于我们产品力以及服务力的提升。第二个是未来跟更注重经营质量、盈利能力的提升，它背后的核心逻辑是来自于行业竞争加剧的情况下，整个行业回归制造业的过程当中，产品力和服务力我们认为是立身之本，这是我们在未来的策略当中两个方面的聚焦以及两个方面的提升。

另外关于我们的未来规模，我们在22年整体是交付了3.29万套，那么在23年我们会交付3.98万套，这中间大概有65%的量是交付我们新希望服务来承接的物业服务。在未来我们存量的项目当中，核心的还是近几年应该还有大概800万方左右的交付量。

对于新希望地产未来规模来讲，未来会更加注重盈利能力，有质量的发展，所以未来我们的规模将稳定在大概250亿到350亿，但是跟过去相比的话，经过行业的这一轮调整，我们将降低合作这样的开发盘，更多的是我们自主开发盘，所以我们交付于新希望物业的这样的一个管理规模的比例将注定的会有一个上升，可能更多的都由我们自主开发和自主的物业的承接。

问：请问公司未来三年的业绩指引和派息政策如何？

答：关于未来的业绩指引，一直以来都是大家比较关注的问题，建立在现在我们整个经营盘面的基础之上，我们还是非常有信心的。我们其实已基本形成了业务的差异化，有自己的特色。在成都也选择了进一步的生根，也看到了成都在未来增量市场上，相对来讲会有不俗的表现。

我们这几年的蓄势，无论是在团队的经营管理能力上，还是说品牌占领客户的程度上都有了一些进步，站在当下的格局，我坚定不移的相信未来我们整个的经营盘面都还是会保持着持续增长的态势。

我们增长的动能有几个方面，一个是从物业服务的维度，我还是举规模的案例，站在23年档口，我们会看到开发依然还会有三四百万方的面积交付给我们，另外我们在去年其实就已经取得了超过500万市拓规模的获取，这些规模在23年本来也会去产生它的一个经营价值。另外我们自身也在外拓规模上会持续发力，从并购层面也在不断的寻找更合适的标的，所以我们在物业服务的维度依然还会成为我们增长的强有力动能。

除此之外，说到我们的生活服务，我们现在已形成的这种差异化，从0~1到n自己孵化的团餐零售其实已经跑出了自己的特色，那么将接下来我们跟上游的衔接会更加的密切。在这样的一些推动下，我们也相信会保持一个快速的增长，这两大核心动能都会将公司的整个经营盘面带到一个持续增长，高质量增长的状态。这可能是对于未来三年的一个畅想。

对于派息也收到了很多来自于投资人以及同行的关注。我们确实也讲高质量发展，稳健经营，对于现金流的管控也是比较极致的。也体现了公司对于股东给予投资人稳定回报的这种态度。未来我们也将保持稳定的派息回报的这样一个预期。关于公司的派息政策，确实我们一直是都非常重视股东的利益，所以近三年的话，我们也将稳定的在当年利润不低于50%的这样一个派息率回馈股东及投资者。

问：关注到公司已形成物业管理和生活服务的双轮驱动，请问公司增值服务是怎么展开的？后续的规划和目标如何？

答：实际上从新希望服务2022年的整体业绩来看，我们的生活服务虽然暂时没有达到在收入和毛利贡献上55开的情况，但是基本上已经跟我们的物业管理形成了一个双轮驱动的格局，这个是大家都有目共睹的。这也从另外一个侧面反映了我们未来在生活服务上面的一些潜力和想象空间。

我们信息化服务未来会进一步结合到整体城市的发展机会，包括政府的一些政策，以及非常重要的就是我们新希望集团的一些企业特质，进一步在我们生活服务的端口去发力，我们本身会去进一步的加强我们的城市密度以及我们客户服务密度，通过生活服务去进一步的链接我们的b端和c端的客户，我们会从两个维度去开展我们生活服务业务。

第一个维度是会以我们资产打理为核心的资产增值和保值的业务。第二个，会以我们的新零售和我们新食主义，也就是团餐业务为核心的生活安心尊享，通过这两个维度发力去目标格局去努力，

问：大家普遍担心人工成本上升会吞噬物业服务的利润率，请介绍目前人工成本占公司运营收入的比重以及未来三年公司这块的占比。

答：确实来讲人工成本对于物业行业来讲是一个共性话题，对于物业行业来讲是一个人力成本密集型的这么一个企业，那么对于新希望服务来讲，当前我们的人力成本占我们收入的比重大概是在50%~55%，每一元的人力投入能够创造更高的客户满意度，更高的客户收缴，以及更高的客户粘性，所以说我们也是围绕说怎么样去提升元均回报这么一个指标，去构建我们新希望服务持续发展的这么一个能力。

我们其实一直是一个以人为本的企业，对于我们自有员工来讲，我们希望给我们员工创造一个有归属感的，更加包容的环境。大家也可以看到在这样一个波动和动荡的周期，我们的员工的敬业度和幸福度其实是有逆势上涨的，并且也是高于行业的这么一个平均的水平。

那么对于外包员工来讲的话，我们去年也旗帜鲜明的提出我们外包员工和我们自有员工的在项目层面的共生共荣，一起去推动客户服务，更加有质量更加高效率的交付。这个是管理层面，在组织的激励和激活层面的话，那么实际上我们自己内部也有客观的科学评价，才会有更好管理。

所以说从去年来讲的话，我们通过一系列的举措，首先我们将每一个项目客户满意度的评价，直接跟我们一线员工的业绩进行挂钩，那么牵引我们员工，时时都去关注我们客户服务以及经营指标的兑现，并且在信息化层面我们已经可以实时实现让员工能够实时关注到自己在客户层面、服务层面、经营层面的一些指标去牵引他们去创造更大的价值。

与此同时，组织效率的提升，让我们更好的去使得我们的人力投入创造更好的一个结果。那么这个是在组织激活的层面，那么在经营策略层面的话，我个人认为其实物业行业的规模效应，它是存在于3~5公里的项目密度，单程式的项目浓度，所以说未来我们也会持续在程序深耕和区域深耕上面，持续的动态调整我们的经营策略，使得我们的人力成本和管理成本能够项目层面，管理职能层面都能够去实现复用，进一步提升人力投入产出和人力投入回报的指标。

问：请问公司团餐这块业务未来预计可以做到多大规模和增长速度，以及整个板块未来的增速？

答：在2022年团餐零售细分赛道整个营业收入大概在1.06个亿，毛利率大概在23.5的水平，也是基于企业的一优势和团队的运营能力，做到了从0~1和到N的增长势能。客观来讲，对于23年来讲，我们整个团餐零售业务，我们认为在不包含收并购的前提下，相信团队应该可以带来超过40%的增长，但如果说我们有幸能够获得在并购方面的表达，应该也会持续的加快我们在业务板块的这种变化。

说到这里其实也想简单介绍一下我们团餐零售的一些特点。首先我们在团餐，医疗服务的后勤保障领域里面已经小有成效，我们已经是四川区域内，在医疗赛道产业链渗透，服务场景以及辐射层级最多最全的一家团餐运营服务商了。那么打开了这样的一个局面，接下来我们也将结合集团优势，把终端需求向上游去提出更多的诉求，去做到更多的一些整合，进一步夯实我们在这个方面的能力，从而能够更好的去做到发展。回到生活服务板块，我们团餐零售一定是我们重要的一个增长极，我也相信基于我们在团餐零售方面的一些能力，我们整个业务板块也会展现出相对较快的一个增长。

问：公司管理层是否会采取回购股票等方式，有利于公司赋予资金的合理利用，又能够鼓舞股东士气的措施？

答：公司管理层始终对公司发展拥有信心，同时也有强烈的回购意愿，后续我们会根据市场情况和行业以及公司的经营情况，在合适的时间节点统筹安排。

问：新希望地产2022年全年的销售收入，销售面积以及核心布局的区域？

答：新希望地产2022年的话全口径收入是在508.5亿，销售面积是在285万方，我们的核心的布局区域还是在西南、华东、华南等新一线核心的强二线的城市。

问：对于新业务赛道的拓展公司有何想法？

答：作为物业服务行业里，我们是民生服务第一股，民生服务一定是我们的底色。在这样的格局下，我们还是会回到民生服务。毋庸置疑，物业服务是我们的优势项，也是我们的基本面，未来我们依然是要坚持在物业服务领域的生根。另外其实我们之前对民生服务的定位也深刻的聚焦到了团餐零售的赛道，所以它既是我们过去的选择，也是我们现在以及未来也会去坚持做的一个选择。

我们也希望说借由我们对于物业服务的基本面，加上我们在烟火成都的培育下，把我们这种食品和快消品的供应能力做到绝对的护城河和差异化，把赛道做得更深成为未来企业增长的一个绝对增长极，那么确实也是物业加售后服务，一定会成为我们新希望服务的未来，做实民生服务的定位。

问：今年的应收账款回款情况如何？未来对于应收账款的管控是否有什么举措？

答：2022年公司的应收账款余额是3.25亿，那么从2021年的1.9亿增长了近1.35亿，其实这个数字看起来比较庞大，但实际上整个公司的应收账款来讲，我认为是非常健康的。第一个从内部结构来看，今年整个应收账款接近1.35亿的增长，其中有7,500万是由于并购并表带来的应收账款的增长，那么我们新希望服务自身的业务增长带来的应收账款的增长大概只有6,500万，所以说整体来讲的话是一个非常健康的状态。

同时对于新增的并表的应收账款，我们当时在并购的时候，其实是在兜底条款里面，要求了我们转让方是会用并购前未分配利润去确保这块应收账款是能够完及时收回的，所以说这个层面的风险比较可控。

从关联方来讲，那么截止到2022年，关联方欠希望服务的余额大概是1亿，那么其实只占到我们整个的应收账款余额不到1/3，并且我们地产的回款非常的稳健，所以说回款也是正常的在进行。在期后的话，我们关联方的回款已经有3000多万了。

再从周转天数来讲，实际上我们刚才提到的剔除并表带来的应收账款的增长，我们自身包含我们自己的关联方来讲，整个的应收账款的周转天数21年是不到69天，那么22年是70天的水平，实际上是保持一个非常平稳的这么一个状态。

实际上70天的应收账款的周转天数和周期在行业内部来讲都是非常优秀的水平，其实也是得益于我们的城市布局，高能级城市的选择和中高端项目的选择上面，使得我们客户他是具有更强的付费意愿和付费能力，这也在使得我们新希望服务在这样的一个经济下行周期，资金上和回款上能够有更大的战略空间。

回到应收账款在这个周期下的管理来讲，确实我们当前看到2022年是疫情的最后的一年，经济也在逐步进入复苏，但是传递到各行各业来讲的话，我们认为其实还是需要一定的时间，所以说公司也是顺势进一步的加强我们在应收账款的管理。

从整个目标设定层面，我们今年也旗帜鲜明的提出以支定收去设定项目层面的收缴率。第二个来讲，对于大家的组织绩效和个人绩效层面，我们今年也是持续加大我们在经营单元的应收账款回收比重的组织绩效考量，对于一线的同事，拆分出了一部分去驱动我们薪酬体系的变革，把过去的固定的薪酬变成为跟应收账款回收挂钩的浮动薪酬，去进一步降低公司的风险，包括我们在一线的很多的业务回款，都直接跟我们的应收账款的回收挂钩了。

我们目前已经实现在最小经营单元和项目层面，我们的收缴率已经能够挂钩到我们的楼栋和管家，能够实现月度在公司内部和项目内部进行比拼赶超，持续的驱动大家去做好更高的收缴和更高的一个预存。

问：地产下行传统物管赛道竞争激烈，公司对23年物管市场竞争并购环境怎么看？地产下行对公司有什么影响吗？

答：我们也关注到整个22年来讲的话，物业行业的并购一共是发生了31宗，大概在106亿，这个金额较比2021年来讲是下降了差不多有70%。这个数字的背后，我们认为相对来讲大家可能会更加谨慎，从并购的角度上来讲也会更加回归理性。为什么会有这样的现象？我们认为大概有这样几个方面，第一个方面从过去的并购案例上来讲，规模的增加一定程度上转化为企业的价值增加，也就是经营价值以及资本市场价值的转换的这个能力，应该说我们觉得这个风险是在加大的。

那么第二个方面来讲，从并购的市场上来讲，因为整个经济环境的不确定性也加也加剧了并购的风险。那么从第三个方面来讲，因为行业以及业主也越来越成熟，也加剧了整个行业并购的风险。

从地产行业稳定的交付来讲，可能我自己认为从今年之后应该是也会呈一个增速放缓，或者说甚至于下行的这么一个态势，那么势必就会在拓展角度，以及在对服务领域竞争格局应该说会加剧的。地产下行对行业一定是有影响的。地产的下行过程当中影响也一定是差异化的。那么作为我们新希望服务来讲，我觉得在这个过程中有可能比较优势更加凸显。

那么我先解读第一个地产的下行一定会有影响，客观上讲2021年地产行业创造18万亿的销售量，我认为在一个较长的过程当中可能都是一个见顶的量，那么18万亿的销售差不多也就在今年有可能会在交付过程当中，那么放到交付的环节上来讲，我们认为未来整个地产行业贡献的交付应该是在下降的，所以我认为对这个行业来讲，首先第一是一定是有影响的。

对于新希望服务来讲，在这个当中可能会有一些差异化的表现。确实也是客观上讲，我刚才也在表达我们的聚焦战略，以及我们的生根战略，它注定了我们在成都以及我们集团在成都所拥有的比较优势，非常明显的比较优势，将在市场上也得以一个比较好的转换表现。

作为新希望服务来讲，我们的母公司背景除了新希望地产以及集团这样的双背景之下，集团去年进入世界500强第三百五十六位，同时因为在世界500强当中，只有16家是属于食品企业，而我们在这个当中是全世界的Top10，所以这样一个背景当中，我认为在下行过程中，差异化会逐渐的凸显，那么差异化带来的有可能是我们新希望服务的比较优势的提升。